Arkitektritade nyckelfärdiga stenhus
Bygga stenhus
i Ljunghusen
Ljunghusen är den mest reglerade orten på Falsterbonäset, och det är regleringen som bevarar det människor flyttar hit för. Tallskogen, de stora tomterna och husen som ligger insprängda i gläntor mellan träden.
Vi bygger arkitektritade stenhus i Ytong, nyckelfärdigt, med en byggtid på cirka tolv månader från avtal.
Orten
Att bygga i Ljunghusen
Varför står tallarna kvar mellan husen här, när de fällts på så många andra ställen?
För att de planterades med ett syfte. Marken norr om Ljunghusen var länge brukad jordbruksmark med enstaka trädungar, och tallen planterades under 1900-talets mitt för att stoppa sandflykten. Sedan fick naturen utvecklas fritt, och resultatet är den unga sandmarksbevuxna blandskog som präglar orten i dag.
Kommunens planering har tagit fasta på det. I översiktsplanen formuleras principen som att bygga i gläntor inne i skog, och detaljplanen för området norr om väg 100 följer den bokstavligt: husen grupperas kring gränder, och mellan husgrupperna lämnas gröna kilar av bevarad naturmark.
Bebyggelsen började som sommarstugor och har successivt blivit permanentbostäder. Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning räknar med att omkring trehundra bostäder i området Höllviken, Ljunghusen och Rängs sand går från fritidsboende till permanentboende fram till 2030.
Ett stenhus passar den här miljön av ett skäl som inte är uppenbart. En tallskog ger skugga och fukt, och en putsad fasad i lättbetong tål det utan den underhållscykel ett trähus i samma läge kräver.
Tomten
Tomten i Ljunghusen
Hur stor tomt behöver ni för att få bygga här?
Enligt kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning är minsta tomtstorlek i Ljunghusen tolvhundra kvadratmeter. I Ljungskogen är gränsen tvåtusen. Det är de största kraven i hela Vellinge kommun, och de är en direkt konsekvens av att orten ska förbli gles.
Samtidigt har kommunen infört tilläggsbestämmelser för hela Falsterbonäset, kallade Hejda förtätningen, som begränsar förtätning genom avstyckning i befintliga villaområden. Att dela en stor tomt är alltså inte en väg framåt.
Konsekvensen är enkel. Tomter i Ljunghusen kommer sällan ut på öppna marknaden, och de som gör det är stora och eftertraktade. Vi arbetar aktivt för att hitta tomter åt våra kunder och samarbetar med lokala mäklare i området. Berätta var ni vill bygga och vad ni söker, så hör vi av oss när något dyker upp.
En stor del av marken norr om väg 100 ägs dessutom av ett enda bolag, AB Ljungskogens Strandbad, som också anlade golfklubben. Markägandet på orten är alltså koncentrerat på ett sätt som skiljer Ljunghusen från grannorterna.
Berätta var ni vill bygga och vad ni söker, så hör vi av oss när något dyker upp.
Skicka era önskemål →
Marken
Marken ni bygger på
Vad betyder sandmarken för husets grund?
Mer än på de flesta orter. Detaljplanen för området norr om väg 100 medger endast källarlösa hus, och skälet står i planhandlingen: risken för hög grundvattennivå i kombination med stigande havsnivåer. Lägsta färdiga golvnivå sätts till plus tre meter över nollplanet.
Det är en bestämmelse som avgör husets utformning från början. Ett hus utan källare behöver lösa förvaring, teknikutrymme och entré på markplan, och det påverkar planlösningen mer än de flesta räknar med.
Marken i sig är sand och sandmark, gammal flygsandmark som stabiliserats av tallplanteringen. Kommunen kräver inte generellt en geoteknisk undersökning, men på Näset varierar förhållandena över korta avstånd, och det som gäller grannens tomt gäller inte nödvändigtvis er.
Dagvattnet ska tas om hand på den egna fastigheten, eftersom området saknar kommunala dagvattenanläggningar. Kommunen noterar att höga grundvattenytor kan störa infiltrationen, vilket hänger ihop med samma förhållanden som ligger bakom källarförbudet.
En geoteknisk undersökning av just er tomt är därför inte en formalitet här. Den avgör hur plattan ska dimensioneras och var på tomten huset kan placeras. Vi hjälper er med den som en del av husresan.
Rivning och nybyggnad
Om ni ska riva och bygga nytt
Delar av Ljunghusen ligger inom strandskydd, och där avgör ordningen om ni alls får bygga.
Dispens ges där marken redan är ianspråktagen enligt miljöbalkens sjunde kapitel, och vad som gör den ianspråktagen är att en byggnad står där och skapar en hemfridszon. Försvinner byggnaden kan hemfridszonen följa med, och därmed själva dispensgrunden. Frågan har prövats av Mark- och miljööverdomstolen, och vägledningen från Naturvårdsverket och Boverket lägger till att en ersättningsbyggnad inte får ta mer hemfridszon i anspråk än den tidigare.
Söks rivningslov och bygglov samtidigt prövas allt medan huset står kvar. Det är huvudregeln. Varje fastighet bedöms sedan för sig av kommunen och Länsstyrelsen.
Här tillkommer en sak till. Vid en arkeologisk utredning i planområdet norr om väg 100 påträffades boplatslämningar, ett fyrtiotal stolphål och ett dike, preliminärt daterade till historisk tid. Ingrepp i fornlämning kräver Länsstyrelsens tillstånd, och det gäller även schaktning inför en grund.
Prata gärna med oss innan ni lägger bud på en fastighet ni tänker riva. Vi går igenom vad detaljplanen tillåter och i vilken ordning ansökningarna behöver göras.
Ska ni riva och bygga nytt? Prata med oss innan ni lägger bud, så går vi igenom vad detaljplanen tillåter och i vilken ordning ansökningarna behöver göras.
Boka ett samtal →Detaljplanen
Detaljplan och vad ni får bygga
Vilka krav ställer planen på husets utseende?
Träpanel i jordfärger och sedumtak
Fler än på någon annan ort i kommunen. Detaljplanen för området norr om väg 100 reglerar fasadmaterialet: fasaderna ska domineras av träpanel, minst åttio procent av fasadytan, i jordfärger som grått, brunt eller svart. Komplementbyggnader ska ha sedumtak. Villor och radhus får uppföras i högst två våningar.
Femtio kvadratmeter skiljer öster från väster
Byggrätten skiljer sig inom planområdet. Väster om gränderna är största byggnadsarea hundraåttio kvadratmeter, varav högst fyrtio får utgöras av komplementbyggnader. Öster om gränderna får högst tjugo procent av fastighetsarean bebyggas, med sammanlagt högst tvåhundratrettio kvadratmeter.
Det är värt att stanna vid. Skillnaden mellan de två delarna av samma plan är femtio kvadratmeter byggnadsarea, och den avgör vilka husmodeller som alls är möjliga.
Ni bygger dessutom inom riksintresse för kustzon, naturvård och friluftsliv, och delar av området omfattas av strandskydd. Det innebär att bygglovsprövningen väger in fler hänsyn än på en inlandsort.
Vi läser detaljplanen tillsammans med er innan vi ritar. Med de här bestämmelserna är det som står i planen avgörande för vad som går att bygga, inte tvärtom.
Vi läser detaljplanen på er tomt och säger vad som faktiskt går att bygga där.
Boka ett samtal →Bygglovet
Bygglov i Vellinge kommun
Vad granskar kommunen extra noga här?
Fasadritningen. Den ska visa både material och kulör, och det är där planens krav på åttio procent träpanel i jordfärger prövas. Sektionsritningen är den andra att lägga tid på, eftersom den visar att golvnivån når plus tre meter.
Övriga handlingar är desamma som i resten av kommunen. Nybyggnadskarta i skala 1:500, planritning och fasadritningar i 1:100, markplaneringsritning i 1:500 och sektionsritning i 1:100, plus certifikat för kontrollansvarig. Certifierad kontrollansvarig krävs alltid vid nybyggnad av bostadshus.
Handläggningen är snabbare än lagen kräver. Vellinge lovar beslut inom åtta veckor för en komplett och planenlig ansökan, tio veckor om den avviker från planen och tjugo om den kräver utredning. Mottagandet bekräftas inom fem arbetsdagar och besked om komplettering lämnas inom tio.
Håller kommunen inte tiden sjunker avgiften, från femtio procent vid upp till tio arbetsdagars försening till hundra procent vid mer än tjugo. Planavgift, utstakning, lägeskontroll och teknisk granskning omfattas inte av reduktionen.
Vi tar fram handlingarna och lämnar in ansökan. Det ingår i det nyckelfärdiga åtagandet.
Kort och gott
Kort om att bygga i Ljunghusen, Vellinge kommun
| Minsta tomtstorlek | 1200 kvm, 2000 kvm i Ljungskogen |
|---|---|
| Största byggnadsarea | 180 kvm väster om gränderna, 230 kvm öster om |
| Fasadmaterial | Minst 80 procent träpanel i jordfärger enligt detaljplan |
| Källare | Medges inte, lägsta golvnivå plus 3,0 meter |
| Bygglov, hus om 150 kvm | 32 015 kr för 2026 |
| VA-anslutning, enfamiljshus | 114 338 kr, taxa 2026 |
| Beslut om bygglov | Inom 8 veckor enligt kommunens servicegaranti |
| Invånare | 2 723 (2023) |
Källor: Vellinge kommuns plan- och bygglovstaxa, VA-taxa 2026, riktlinjer för bostadsförsörjning 2030 och detaljplan för Ljunghusen 12:6 med flera.
Kostnaden
Vad det kostar utöver huset
Vad tillkommer utöver själva huset?
Myndighetsavgifterna, och de går att slå fast i förväg. Vellinges taxa räknar en faktor gånger prisbasbeloppet, vilket gör beloppen förutsägbara till skillnad från kommuner som fakturerar efter nedlagd tid. För ett hus om 150 kvadratmeter gäller detta under 2026.
| Avgift | 2026 | Gäller |
|---|---|---|
| Bygglov inklusive startbesked | 32 015 kr | Planenlig ansökan |
| Planavgift vid nybyggnad | 38 480 kr | Tas inte ut för detaljplan som vunnit laga kraft före 1 juli 1987, eller där planavtal finns |
| Nybyggnadskarta | 11 544 kr | Krävs när nämnden anser det nödvändigt |
| Utstakning | 6 926 kr | Kan utföras av annan än kommunen |
| Lägeskontroll | 3 848 kr | Exklusive moms |
| Godkännande av kontrollansvarig | 1 924 kr | |
| VA-anslutning, enfamiljshus | 114 338 kr | Inom verksamhetsområdet, enligt VA-taxan för 2026 |
Beloppen ska inte summeras rakt av, eftersom villkoren skiljer sig och flera poster bara tas ut i vissa fall.
Vad själva huset kostar beror på storlek, planlösning, tomtens förutsättningar och era materialval. I Ljunghusen tillkommer att fasadkravet och källarförbudet påverkar utformningen från början, vilket är ett skäl att räkna på ert hus och er tomt i stället för på ett typhus.
Vill ni veta vad ert hus kostar? Vi tar fram ett underlag som utgår från er tomt och era materialval.
Begär offert →Utvecklingen
En ort som utvecklas
Byggs det något i Ljunghusen?
Ja, men långsamt, och det är avsiktligt. Ljunghusen hade 2 723 invånare enligt kommunens statistik för 2023, vilket gör orten till en av de mindre på Näset.
Detaljplanen för Ljunghusen 12:6 med flera, norr om väg 100, omfattar omkring åttiofem till nittiofem bostäder fördelade på ungefär tjugoen småhus, femton radhus och femtio till sextio lägenheter. Positivt planbesked lämnades i februari 2013, samråd hölls 2015 och granskning 2018. Planen låg fortfarande kvar i kommunens lista över pågående detaljplaner sommaren 2026.
Tretton år från planbesked till pågående är en lång process, och den säger något om hur svårt det är att få bygga nytt på Näset. Kommunen håller medvetet befolkningstillväxten här under en procent per år för att bevara natur- och kulturvärden.
Den huvudsakliga tillväxten sker i stället genom att fritidshus blir permanentbostäder. Kommunens riktlinjer räknar med omkring trehundra sådana omvandlingar i området Höllviken, Ljunghusen och Rängs sand fram till 2030.
Ljungenskolan för årskurs F till 9 ligger på orten, liksom en livsmedelsbutik. För förskola hänvisas invånarna enligt planbeskrivningen till Höllviken och Skanör-Falsterbo.
Ett stenhus har en livslängd som räknas i generationer. På en ort där det byggs få nya hus betyder det att huset ni bygger sannolikt kommer att stå kvar längre än de flesta.
Naturen
Naturen omkring
Vad ligger runt tomten?
Två naturreservat, och de sätter gränserna för var det alls går att bygga.
Naturreservatet Ljungskogen och Ljunghusens strandbad bildades 1987, omfattar 339 hektar och förvaltas av Länsstyrelsen Skåne. Det är också Natura 2000-område. Här finns sandstränder, sanddyner, den planterade tallskogen och strandängar med lagunmiljöer. Fågellivet är rikt, med skärfläcka, rödbena, större strandpipare och tofsvipa bland arterna.
På sandreveln i sydväst gäller beträdnadsförbud mellan 15 mars och 15 juli, och koppeltvång för hund under resten av året.
Norra Ljunghusen är det andra reservatet, en välbetad strandängszon norr om planområdet som ingår i Natura 2000-området Falsterbo-Foteviken och är särskilt värdefull för fågellivet.
För den som bygger betyder det två saker. Reservatsgränserna och strandskyddet avgör var bebyggelse får uppföras, och riksintressena för kustzon, naturvård och friluftsliv vägs in vid varje bygglovsprövning.
Golfklubben
Ljunghusens Golfklubb
En sak till hör till ortens identitet på ett sätt som få föreningar gör.
Ljunghusens Golfklubb grundades 1932 av AB Ljungskogens Strandbad, samma bolag som äger stora delar av marken norr om väg 100. År 1965 blev klubben först i Skandinavien med tjugosju hål.
Banan har varit värd för svenska mästerskapen 1972, Vagliano Trophy 1977 och europamästerskapen för amatörlag 2019.
För den som bygger har klubben en praktisk sida också. Banans markinnehav påverkar var ny bebyggelse kan uppföras i de angränsande delarna av orten.
Husmodellerna
Husmodeller som passar Ljunghusen
Vilket hus får plats inom planens byggrätt?
Det beror på vilken del av orten ni bygger i, och skillnaden är stor. Väster om gränderna är taket hundraåttio kvadratmeter byggnadsarea, öster om tvåhundratrettio.
Villa Ljunghusen är familjens största modell med tvåhundra kvadratmeter, sex rum och fem sovrum. Den ryms inom byggrätten öster om gränderna men inte väster om.
Villa Näset är enplanshuset i familjen, etthundraåttionio komma sex kvadratmeter med fyra rum varav tre sovrum, disponerade kring en öppen mittdel. Den låga profilen fungerar i en tallskog där husen ska underordna sig träden.
Villa Falsterbo är den minsta av de tre, etthundrasextiotre komma sju kvadratmeter med fyra rum och tre sovrum.
Fasadkravet gäller alla tre. Detaljplanen kräver minst åttio procent träpanel i jordfärger, vilket betyder att ett stenhus här får en fasadbeklädnad i trä på merparten av ytan. Det är fullt möjligt och vi har byggt så tidigare, men det är en förutsättning att ha med från början.
Söker ni en annan storlek eller planlösning ritar vi om utifrån er tomt. Alla våra hus är arkitektritade från grunden.
Söker ni en annan storlek eller planlösning ritar vi om utifrån er tomt.
Se alla husmodeller →Vanliga frågor
Vanliga frågor om att bygga i Ljunghusen
Hur stor tomt måste man ha för att bygga i Ljunghusen?+
Enligt kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning är minsta tomtstorlek i Ljunghusen tolvhundra kvadratmeter, och i Ljungskogen tvåtusen. Det är de största kraven i Vellinge kommun. Vad som gäller för just er fastighet står i den detaljplan som omfattar den.
Hur stort hus får man bygga i Ljunghusen?+
I detaljplanen för området norr om väg 100 är största byggnadsarea hundraåttio kvadratmeter väster om gränderna, varav högst fyrtio för komplementbyggnader, och tvåhundratrettio kvadratmeter öster om gränderna motsvarande högst tjugo procent av fastighetsarean.
Får man bygga hus med källare i Ljunghusen?+
Detaljplanen för området norr om väg 100 medger endast källarlösa hus, med hänvisning till risken för hög grundvattennivå och stigande havsnivåer. Lägsta färdiga golvnivå är plus tre meter över nollplanet. Andra delar av orten kan ha andra bestämmelser.
Vilka fasadmaterial är tillåtna i Ljunghusen?+
Detaljplanen anger att fasaderna ska domineras av träpanel, minst åttio procent av fasadytan, i jordfärger som grått, brunt eller svart. Komplementbyggnader ska ha sedumtak.
Vad kostar bygglov i Vellinge kommun?+
32 015 kronor för 2026, inklusive startbesked, för ett enbostadshus om 150 kvadratmeter. Siffran kommer ur kommunens plan- och bygglovstaxa. Tas planavgift ut tillkommer 38 480 kronor.
Hur lång tid tar det att bygga ett nyckelfärdigt hus?+
Cirka tolv månader från avtal. Bygglovets handläggning, markarbetets omfattning och vilken årstid bygget startar påverkar utfallet.
Får man riva ett gammalt hus och bygga nytt i Ljunghusen?+
Inom detaljplanelagt område krävs rivningslov. Ligger fastigheten inom strandskydd är det klokt att söka rivningslov och bygglov samtidigt, eftersom grunden för strandskyddsdispens kan hänga på att det befintliga huset står kvar under prövningen. I delar av orten förekommer dessutom fornlämningar, vilket kräver Länsstyrelsens tillstånd vid markingrepp.
Hjälper ni till att hitta tomt i Ljunghusen?+
Ja. Vi har kontakter bland lokala mäklare och letar aktivt åt våra kunder. Hör av er med vad ni söker, så återkommer vi när något passande blir tillgängligt.
Vill ni bygga stenhus
i Ljunghusen?
Berätta var i Ljunghusen ni vill bygga, om ni redan har en tomt och hur ni vill bo. Vi läser detaljplanen för fastigheten, går igenom vad fasadkravet och källarförbudet betyder för utformningen och tar fram ett underlag som utgår från era förutsättningar. Ni når oss lika gärna för en första fråga som för ett färdigt husprojekt.
VICKIE NYMAN
Grundare & Projektledare
010-330 76 75
Er husresa börjar här
Vill ni veta vad som går att
bygga på er tomt i Ljunghusen?
Vi läser detaljplanen tillsammans med er och tar fram ett underlag som utgår från era förutsättningar.
