Bygga hus
i Stockholm

Det beror på när de ritades. Byggnadsordningen ger hela tidsserien.

I de första stadsplanerna från 1900-talets början var det fritt liggande hus i trädgårdslandskap, placerade med respektavstånd från tomtgräns och med generösa byggrätter på tomter om femtonhundra till tretusen kvadratmeter. Det blev karakteristiskt för villastäderna.

När nya planer togs fram under 1930-talet gjordes tomterna mindre och kom att omfatta sjuhundra till ettusen kvadratmeter.

Och sedan dess har delningen fortsatt. Byggnadsordningen beskriver att villastäderna kontinuerligt förtätats genom att tomter successivt delats av, och att tillkommande hus på tomter kring sexhundra kvadratmeter har kompletterat eller ersatt den äldre bebyggelsen.

De tre nivåerna är inte alternativ utan en utveckling. Villastäderna har gått från tretusen kvadratmeter till sexhundra på ett sekel, och den processen pågår fortfarande.

Stockholm redovisar för övrigt tomtstorlekarna som en historisk utveckling i byggnadsordningen, vilket skiljer sig från både planbestämmelser och riktlinjer. Det gör dem lättare att läsa, men de är vägledande snarare än bindande.

Måtten varierar kraftigt mellan planerna, och två aktuella exempel visar hur olika de kan vara utformade.

Planen för Lillskogen vid Bromma kyrkväg reglerar nockhöjd i meter över nollplanet i stället för som relativt mått. De värden som står på plankartan är plus 27,5, plus 28,0 och plus 28,5 meter, att jämföra med den föreskrivna markhöjden på plus 17,5 meter.

Samma plan anger takvinkel mellan tjugofem och trettio grader, och en sammanlagd byggnadsarea på femhundratjugofem kvadratmeter. Någon bestämmelse om fastighetsstorlek finns däremot inte.

Planen för Kornfibblan i Hässelby villastad gör tvärtom. Den saknar nockhöjdsbestämmelse och reglerar i stället byggnadshöjd, men har en bindande bestämmelse om minsta fastighetsstorlek på åttahundra kvadratmeter.

Skillnaden är värd att förstå. Höjd över nollplanet är ett absolut mått som inte följer marken. Ligger tomten lägre än den föreskrivna markhöjden krymper den tillåtna byggnadshöjden i praktiken, och tvärtom. Det är en av de första sakerna vi kontrollerar när planen är utformad så.

Vilken plan som gäller er fastighet avgör alltså inte bara måtten utan vilken sorts mått som används. Vi läser den med er innan vi ritar.

Att den skiftar mellan planområdena. Det som finns publicerat kommer ur utredningarna till enskilda detaljplaner, och två av dem visar hur olika marken kan vara. Vid Lillskogen i Bromma kyrka är de ytliga jordarterna till största del glacial lera, och vid borrning har berg påträffats 2 till 3 meter under leran. Vid Kornfibblan 8 i Hässelby villastad är marken sandig fyllning på siltig sand, morän och berg, med goda infiltrationsmöjligheter, men kravet på stabilitet underskrids något vid schakter djupare än 2,5 meter i fastighetens östra del.

Ingen av planerna klassar marken för radon. Vid Lillskogen visar mätningar i befintliga bostadshus värden under 200 Bq/m3 inomhus, och vid Kornfibblan utförs grundplattan med radonsäkra genomföringar. Vid Lillskogen påträffades också 11 föroreningar, bland annat PAH, nickel och kobolt, i halter över Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning inom en del av planområdet.

Båda planerna anger höjder i RH 2000. Lillskogen har en föreskriven markhöjd på plus 17,5 meter och kräver ett skyfallsdike på minst 48 kubikmeter, och Kornfibblan ligger på ungefär plus 26,5 till 31 meter, med en lokal lågpunkt där vatten kan samlas. Vid Mälaren och Östersjön rekommenderar Länsstyrelsen, enligt översiktsplanen, en lägsta grundläggningsnivå på 2,70 meter för ny sammanhållen bebyggelse.

Ibland längre än tio veckor. Stadsbyggnadskontoret skriver att inflödet av ansökningar fortsatt är högt, och att handläggningen inte alltid kan ta nästa steg inom de 10 veckorna. I mindre projekt kan startbeskedet komma med lovet, men bygget får inte börja förrän 4 veckor efter att beslutet kungjorts. Större projekt kräver ett tekniskt samråd, där bland annat kontrollplanen gås igenom.

Stadens anvisningar ställer några krav på själva handlingarna. Kulörer beskrivs enligt NCS, ritningar i DWG-format tas inte emot, situationsplanen ritas i skala 1:400 och startbesked ges först när alternativa energiförsörjningssystem har beskrivits. Servisanmälan till Stockholm Vatten och Avfall ska in 6 månader före anslutningen.

Det är den vanligaste vägen till ett nytt hus i Stockholm, och den kräver eget förarbete.

Inom detaljplanelagt område krävs rivningslov för att riva en byggnad som krävde bygglov för att uppföras. Rivningslovet prövas separat från bygglovet.

Ligger fastigheten i ett område som byggnadsordningen beskriver som särskilt karaktärsfullt väger prövningen tyngre, eftersom det nya huset ska förhålla sig till en struktur som staden beskrivit och värderat.

Och det finns en praktisk ordningsfråga. Söker ni rivningslov och bygglov samtidigt prövas helheten på en gång, vilket ger besked om både rivningen och ersättningsbyggnaden innan något rivs. Det är den ordning vi rekommenderar.

Prata gärna med oss innan ni lägger bud på en fastighet ni tänker riva. Vi går igenom vad detaljplanen tillåter och i vilken ordning ansökningarna behöver göras.